Reference PATREAL: Stavba na cizím pozemku
Od roku 2014 platí v českém právním řádu pravidlo, že stavba je součástí pozemku, na kterém stojí. S účinností nového občanského zákoníku tedy došlo ke splynutí vlastníků v případech, ve kterých byl vlastník pozemku stejný jako vlastník domu, který na pozemku stojí. Nicméně existují případy staveb, které stále stojí na pozemku patřícím někomu jinému. Vzniklou situaci lze vyřešit několika způsoby, z nichž nejjednodušší je dohoda zúčastněných stran. V případě, že nenaleznete kompromis, obraťte se na soud.
Dům je můj, ale zahrada kolem mi nepatří, řešením je věcné břemeno užívání
Nejčastějším problémem u staveb na cizím pozemku bývá zajištění přístupu k nim. Pokud vlastníte nemovitost, která sice stojí na vašem pozemku, ale ten přesně kopíruje obvodové zdi domu a vy tudíž nemáte k domu ani vlastní cestu, nezoufejte. V občanském zákoníku je stanoveno, že každá nemovitost musí mít přístup. Většinou se jedná o napojení na veřejnou komunikaci, ale pokud se kolem domu nachází jen „cizí zahrada“, musíte zřídit věcné břemeno. Zákon rozděluje věcná břemena do dvou kategorií, a to na reálná břemena a služebnosti. V případě pozemků bývají vhodné služebnosti průchodu a služebnosti jízdy. Tyto věcná břemena užívání vám dovolí chodit přes cizí pozemek bez omezení, abyste se kdykoliv k vaší nemovitosti mohli dostat.
Věcné břemeno lze zřídit na základě smlouvy nebo i soudně
Na vytvoření práva jízdy či chůze k pozemku, který vám nepatří, se můžete s vlastníkem daného pozemku domluvit v písemné smlouvě. Jelikož jde pouze o dohodu mezi dvěma soukromými subjekty, lze se za vznik tohoto věcného břemene domluvit také na úplatě. Dohodnuté protiplnění může být jednorázové nebo pravidelné a není nutné, aby se jednalo o peněžní plnění. Stejně tak dobře může pro danou situaci fungovat nějaká forma naturálního plnění. Soused vám povolí chodit přes jeho pozemek a vy mu za to dovolíte sklízet plody z jabloně, která roste na vašem pozemku. „Pro vytvoření smlouvy o zřízení věcného břemene neváhejte kontaktovat realitní makléře či advokáty, kteří vám odborně poradí“, doplnila informace realitní makléřka společnosti PATREAL Pavlína Hojecká.
Stavba na cizím pozemku stojí už desítky let: co s tím?
Zkušenosti klientů společnosti PATREAL také mluví o situacích, ve kterých klienti koupí dům, který na pozemku stojí už desítky let a po delší době od koupě zjistí, že stojí na cizím pozemku. Při řešení tohoto případu je rozhodující stav zapsaný v Katastru nemovitostí. Tento veřejný rejstřík dohlíží na to, aby nedošlo k zapsání práva, které neodpovídá skutečnosti. Zápis vlastnického práva se provádí na základě kupní smlouvy, ve které je nemovitost velmi přesně specifikována. Pokud jste stavbu na cizím pozemku koupili a v daném místě už takto stojí dům několik desítek let, zvažte, zda nedošlo k vydržení pozemku, na kterém stavba stojí. S dalším právním postupem vám pomohou realitní makléři či zkušený advokát.