Jak se daní pronájem nemovitostí?

Daně z pronájmu nemovitostí se přiznávají v řádném daňovém přiznání dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Zákonný termín podání v běžném roce za rok předcházející je 31. březen, pokud přiznání podává daňový poradce nebo má společnost povinný audit, je to 30. červen. Letos je lhůta pro podání i zaplacení prodloužena do 3. května. V případě elektronické verze podání dokonce až do 1. června.

Jak se příjmy z pronájmu daňově posuzují

Pokud pronájem realizuje fyzická osoba nebo manželé, uplatňuje se § 9 výše uvedeného zákona. Příjem z pronájmu přitom může, ale také nemusí být jediným příjmem. Z příjmů z pronájmu se v tomto případě neplatí sociální ani zdravotní pojištění a není potřeba odevzdávat přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu. Jestliže je pronajímaná nemovitost ve společném jmění manželů, podává daňové přiznání jeden z manželů.

Pokud je nemovitost zařazena do obchodního majetku firmy, nebo je příjem z pronájmu podnikatelskou aktivitou OSVČ, a je tudíž vedena ve firemním účetnictví, posuzují se příjmy podle § 7 výše uvedeného zákona. V tomto případě se platí nejen daň z příjmu, ale také sociální a zdravotní pojištění a je třeba odevzdat na OSSZ i příslušnou zdravotní pojišťovnu přehledy o příjmech a výdajích, podle nichž se vypočtou zálohy na příští období.

Jaká je sazba daně a co lze odečíst od daňového základu

Sazba daně z příjmu za rok 2020 činí 15 % z vypočteného daňového základu. I za rok 2020 snižují daňový základ nezdanitelné položky. Při splnění zákonných podmínek se jedná například o dary, úroky z hypotéky, vklady na penzijní připojištění nebo životní pojištění.

I daňoví poplatníci, kteří mají pouze příjmy z pronájmu, uplatní slevu na poplatníka ve výši 24 840 Kč. Pro pronajímatele to znamená, že pokud bude jejich daňový základ po odpočtu výdajů maximálně 165 600 Kč, nebudou platit žádnou daň (15 % z uvedené částky činí 24 840 Kč, což je zároveň sleva na poplatníka, takže daň bude 0 Kč).

Osvobození od daně z příjmů z pronájmu

Příjmy z pronájmu jsou osvobozeny od daně z příjmu, pokud je poplatník – fyzická osoba v pracovním poměru a příjmy z pronájmu nepřesáhly 6 000 Kč za rok. Nebo pokud poplatník nemá jiné zdanitelné příjmy a příjmy z pronájmu nepřesáhly 15 000 Kč za rok. To je ovšem při pronájmu nemovitosti po dobu celého roku prakticky nemožné, takže se raději podívejme, co vše se dá od příjmů odečíst.

Jakým způsobem uplatnit výdaje

Výdaje je možné uplatnit buď ve skutečné výši, nebo paušálem. Ten činí pro všechny pronájmy bez rozdílu (tj. jak pro fyzické, tak právnické osoby) 30 %, nejvíce však 600 000 Kč. Co je výhodnější, musí každý pronajímatel zvážit sám. Ideální je poradit se s účetním či daňovým poradcem.

Výhody a nevýhody paušálního odpočtu

Výhodou paušálu je, že se evidují pouze příjmy, výdaje nikoliv. Paušál se vyplatí i pro nemovitosti, které jsou v obchodním majetku a nelze je odepisovat – jsou to například nemovitosti získané darem, nebo družstevní byty.

Nevýhodou je, že pokud má vlastník více nemovitostí, nelze pro každou nemovitost uplatnit jiný režim a nelze jej také v budoucnu měnit (např. u jedné paušál, u druhé skutečné výdaje a druhý rok naopak). Proto je třeba zvážit i plány do budoucna. Například pokud se plánuje podstatná rekonstrukce, bude zřejmě vhodnější zvolit odpočet skutečných výdajů, a ne paušál.

Pro některé vlastníky může být nevýhodou uplatnění paušálního výdaje také ztráta nároku na některé odpočty od daňového základu.

Výhody a nevýhody odpočtu skutečných výdajů

Pro vyčíslení skutečných výdajů existují stejná pravidla jako pro podnikatele a právnické osoby. Výdaje je především třeba řádně evidovat, a to i tehdy, pokud je pronajímatel fyzickou osobou a nemá povinnost vést účetnictví. V případě kontroly je nutné tyto výdaje doložit finančnímu úřadu a dokladovat, že souvisely s předmětem pronájmu. Doklady je třeba uchovávat po dobu tří let, při dosažení daňové ztráty až po dobu osmi let.

Jako výdaje je možné uplatnit úroky a poplatky z hypotéky vedené k dané nemovitosti, provizi realitnímu makléři, pokud byla nemovitost v minulém roce pořízena, odpisy nemovitosti, náklady na vnitřní vybavení, pokud hodnota jednotlivého zařízení nepřesáhne 40 tisíc korun. Dále to jsou náklady na běžné opravy a údržbu, příspěvky do fondu oprav, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, ale i paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem či zpracování daňového přiznání.